El bloque del Frente de Todos advirtió sobre el negociado inmobiliario que implican los cambios que este miércoles el oficialismo buscará aprobar en el Concejo Deliberante. Cuestionaron la ausencia de plusvalía urbana y la falta de planificación de servicios
Al igual que en los últimos días de 2018 cuando se aprobaron 35 desarrollos inmobiliarios –de los cuales 14 estaban en zonas inundables– en una sesión exprés, la gestión de Julio Garro avanza otra vez en la última reunión del Concejo Deliberante del año con una modificación sustancial del Código de Ordenamiento Urbano y Territorial que permitirá que 1.032 hectáreas rurales sean rezonificadas para ser urbanizadas.
Se trata de 644 hectáreas de la zona Sur de la ciudad, 234 de la zona Norte y 154 de la zona Oeste. De todos esos terrenos, 410 hectáreas ya cuentan con subdivisiones o lotes, pero 662 están totalmente libres de ocupación y de apertura de calles.
Este martes el bloque de concejales y concejalas del Frente de Todos realizó una conferencia de prensa para manifestar su rechazo a la iniciativa, cuestionando la ausencia de extracción de plusvalía urbana por parte de la Municipalidad y la falta de planificación de la dotación de servicios a las zonas que se planea urbanizar.
Concretamente, señalaron que el proyecto desatiende los mecanismos de plusvalía que establece la Ley Provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, es decir, los recursos que podría percibir el Municipio por el aumento del valor de las tierras alcanzadas por la ordenanza.
Victoria Tolosa Paz, Virginia Rodríguez, Guillermo Cara, Sabrina Bastida y Cristian Vander, parte del bloque del Frente de Todos / Foto: Iván Campos
Lo graficaron de la siguiente manera: en zona sur, por ejemplo, una hectárea sin lotear tiene actualmente un valor fiscal promedio de $20.000, mientras que la misma superficie, pero loteada, alcanzaría los $5.060.000 aproximadamente.
Para ese ejemplo, la plusvalía total por la rezonificación de las más de 400 hectáreas que prevé la norma alcanzaría $305.424.000. Esa es la cifra que podría ingresar a las arcas municipales y que se podría destinar para llevar servicios e infraestructura a las zonas donde se planifican esos loteos y, en consecuencia, evitar eventuales colapsos.
Para el caso de zona norte, la de mayor cotización inmobiliaria, el informe presentado por el bloque opositor plantea el siguiente ejemplo: una hectárea sin lotear tiene un valor de mercado promedio de US$200.000, mientras que la misma superficie, loteada, ronda US$1.000.000 (25 lotes de 300 metros por un valor de U$S 40.000).
En tanto, en zona oeste, el ejemplo de plusvalía fue el siguiente: una hectárea sin lotear tiene un valor fiscal promedio de $35.000; y loteada, de $6.020.000 (25 lotes de 300 metros cuadrados). Esa misma ecuación le permitiría al Municipio generar una plusvalía total nada más y nada menos que de $134.064.000.
Alta rentabilidad: un negocio fabuloso
Según explicó la concejala Victoria Tolosa Paz, en función de las estimaciones realizadas por su equipo técnico, la rentabilidad para los propietarios de las tierras una vez que se apruebe la ordenanza será para el caso de zona Sur del 300% para la zona Norte del 423%.
“Es un negocio fabuloso”, afirmó la edil y remarcó que se trata de “un cambio de zonificación como nunca antes en el partido de La Plata”. Además, denunció que “muchos de los dueños de la tierra son de empresas constructoras, que son proveedoras históricas de este municipio”.
“Hicimos un pedido de informes al Registro de la Propiedad de la Provincia, porque nos interesa saber cuáles son los grandes beneficiados de lo que va a suceder mañana. Queremos saber cuáles son las empresas, Sociedades Anónimas, que están en esas tierras, cuándo se crearon y quiénes las integran. Me parece llamativo que quieran aprobar semejante nivel de loteos sin la transparencia necesaria”, advirtió.
Se presentó un informe en la conferencia de prensa / Foto: Iván Campos
El bloque puntualizó en que las zonas que van a sufrir estas modificaciones, y que por lo tanto irán en tendencia a adquirir una mayor densidad habitacional, ya actualmente tienen problemas con la dotación de servicios. “En los expedientes no figura ningún informe de las prestadoras de servicios que explique cómo van a hacer para afrontar ese crecimiento”, indicó Tolosa Paz.
“Es el Estado el que tiene que garantizarle a la población no solamente la llegada de los servicios esenciales, si no luego todo lo que es el mantenimiento. Recolección de residuos, sistema sanitario público de primer nivel y el sistema educativo”, señaló.
Proyecto cajoneado
Tolosa Paz hizo referencia a un proyecto de ordenanza de su autoría, que no fue tratado, y que planteaba esquematizar el cobro de la plusvalía urbana en sintonía con lo que plantea la Ley de Acceso Justo al Hábitat. “Hubiese sido conveniente tratar de acordar una fórmula de plusvalía urbana y que luego en todo caso discutamos qué y cuántos loteos van a poder ser aprobados, teniendo antes esa plusvalía ya determinada. Esto es darle previsibilidad y transparencia a los sectores que tienen tierras, que la pueden desarrollar y que van a saber qué plusvalía le corresponde según la zona donde se va a desarrollar la tierra”, indicó.
“El Municipio podría bajar la plusvalía en la zona sur, y subirla en la zona norte, para intentar planificar el desarrollo de la primera, que es la que más lo necesita”, ejemplificó y agregó: “La plusvalía se puede pagar en tierras o en obra de infraestructura, en caso de que el dueño de la tierra no la pueda pagar en pesos. Entonces se podría dotar de tierra al banco de tierras, dotar a las arcas municipales de dinero, o dotar al municipio de obras de infraestructura que modifiquen los contornos en donde se van desarrollando estos emprendimientos privados”.
“No vamos a aprobar una cantidad de hectáreas que le va a dar mucho dinero a algunos pocos dueños de la tierra y va a perjudicar más aún la situación de desigualdad. No solamente la desigualdad, porque no se generan lotes con servicios, si no la desigualdad que se va a producir porque el municipio para poder llevar esos servicios va a tener que invertir mucho dinero”, remarcó.
También se cuestionó el proyecto oficial por sentar un nuevo precedente en materia de regulación: “Es importante dar el ejemplo y este justamente es un mal mensaje: los inversores subdividen partes indivisas de hecho y luego el Estado les otorga la zonificación que corresponde y no pagan nada”, explicó Tolosa Paz.
Por su parte, el presidente del bloque del Frente de Todos, Cristian Vander, ratificó: “No nos vamos a resignar al acostumbramiento a estos malos manejos, que es algo que viene sucediendo en los últimos años. Cada final de año, entre la sidra y el pan dulce, un 23 de diciembre se aprueban estos negocios para algunos pocos, perjudicando al resto de la población y a las arcas del Municipio fundamentalmente”.
La sesión del Concejo Deliberante de este miércoles no sólo tendrá este polémico proyecto sobre la mesa, sino también otros que caldearán el debate: el Presupuesto 2021, el aumento de las tasas municipales y la elección del Defensor Ciudadano, puntos que ya cuentan también con un asegurado rechazo opositor.
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