Una empresa constructora que se benefició por la rezonificación de los terrenos donde desarrollará un barrio privado, debe pagar $77.459.684 en concepto de plusvalía urbana. La oposición reclama que la suma se destine a obras en barrios más postergados. La Municipalidad, por el contrario, quiere permitir que el dinero financie una rotonda que beneficia al propio emprendimiento
Las discusiones en el Concejo Deliberante en torno a la “plusvalía urbana” vienen siendo moneda corriente en los últimos años al calor de las rezonificaciones de distintas porciones de la periferia de la ciudad impulsadas por la Municipalidad y ratificadas por el bloque oficialista del cuerpo legislativo.
Cada vez que una zona es rezonificada, es decir, que pasa de ser un área rural a convertirse en una residencial, el valor de los terrenos aumenta exponencialmente. Por lo tanto, las constructoras e inmobiliarias que ya tenían adquiridos los terrenos y luego desarrollan emprendimientos obtienen beneficios millonarios cuando venden los lotes a valores altamente superiores a la inversión que realizaron.
Por esta razón, entre otras, tanto desde ámbitos académicos, como desde la oposición en el Concejo Deliberante se vienen cuestionando estas rezonificaciones y pidiendo que se aplique la normativa vigente en términos de plusvalía urbana. Esto significa que aquellas firmas beneficiadas paguen un porcentaje de sus ganancias que permitan al Estado municipal invertir en el desarrollo de barrios más postergados.
Una rotonda para girar en falso
La empresa AGRYCON S.A. se encuentra desarrollando el proyecto urbanístico denominado “La Cañada” en 467 y 148, un barrio que fue rezonificado en diciembre de 2021, y que pasó de ser un área rural intensiva a una zona residencial extraurbana. Este cambio implicó que el valor del lote aumentara en alrededor de 40%.
Ante esta situación, la Municipalidad presentó un proyecto en el Concejo Deliberante para ratificar un convenio con esta empresa, a través de la cual la firma pagará $77.459.684 a la comuna en concepto de plusvalía urbana. Sin embargo, el dinero no ingresará completamente en efectivo a las arcas municipales: $63.000.000 irán a financiar una rotonda que se encuentra a 12 cuadras del barrio cerrado, en 467 y 160.
En ese punto es donde puso la lupa el bloque del Frente de Todos, que presentó un dictamen en minoría rechazando la firma del convenio. En concreto, plantean que el acuerdo incumple con la Ley Provincial 14449 de Hábitat y las Ordenanzas municipales 11.218 y 12.031.
“De acuerdo a la Ley Provincial 14.449 de Hábitat y las Ordenanzas 11.218 y 12.031, el Municipio debe cobrar el Tributo a la Plusvalía Urbanística en aquellos casos en los que una rezonificación implique un enriquecimiento para el propietario de la tierra. Los fondos deben utilizarse ‘exclusivamente a la construcción o mejoramiento de viviendas y/o construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de asentamientos o viviendas de población de bajos recursos’”, señalaron desde la bancada opositora.
Además, califican que la suma recaudada es “irrisoria(…) dado el enorme negocio que implica la rezonificación del predio (…) El precio de venta de cada uno de los 150 lotes es de U$S 90.000, aunque se tome el valor fiscal de los terrenos: los números no dan”.
Por su parte, desde la comuna señalan que será la primera vez que se aplicará la Plusvalía, con un convenio ratificado por el Concejo, y apuntan a que en las gestiones anteriores el dinero quedaba en manos del gobierno municipal de turno. Afirman además que el porcentaje cobrado es el 15% de las ganancias extraordinarias obtenidas por el proyecto (aunque por la legislación ese valor podía haberse incrementado hasta el 30%).
En tanto, desde el Frente de Todos insisten en que de aprobarse este convenio el dinero recaudado beneficiará al mismo emprendimiento que ya obtuvo beneficios con la rezonificación, cuando el objetivo de la Tasa de Plusvalía Urbanística es que el dinero se invierta en otros barrios: “El Fondo tiene que ser correctamente usado, es decir, para solucionar las problemáticas estructurales que tiene la Ciudad. Garro gobierna para unos pocos y para favorecer la renta de los empresarios”.
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