Crisis habitacional, alto costo de vida, especulación y decisiones políticas para favorecer los negocios del sector inmobiliario son características de una ciudad que crece sin una adecuada planificación. En este contexto se torna cada vez más compleja la posibilidad de sostener un alquiler tanto para las familias como para la comunidad estudiantil. Sobre ello dialogamos con Germán Schierff, presidente de la Asociación Platense de Inquilinos
Por Walter Amori
El avance de la construcción en forma extendida es un fenómeno que se aceleró en la ciudad a partir de la década del 90, La Plata adoptó desde entonces una tendencia de crecimiento que nunca se detendría. En esa línea, año tras año fue profundizándose el avance de zonas urbanas en detrimento de las rurales, dando lugar a un desbalance territorial cada vez más marcado.
Según datos del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), entre 2006 y 2016, la extensión de la mancha urbana en el Partido de La Plata alcanzó los 33,84 km2, más de un casco entero (25 km2).
En un informe publicado por los periodistas de Pulso Noticias, David Barresi y Lautaro Castro, a 8 años de la inundación en La Plata, el arquitecto e investigador de la UNLP, Juan Carlos Etulain, afirma que “los cambios que viene realizando la gestión municipal sobre el Código de Ordenamiento Urbano y Territorial, no han hecho otra cosa que formalizar la ocupación de zonas inundables, habilitando negocios para ‘los brokers inmobiliarios’”. Situación que además genera un desplazamiento de las zonas productivas por “la extensión de la mancha urbana”.
Asimismo, en la nota titulada “Cuando todo esté edificado, vamos a tener que usar salvavidas”, la arquitecta y docente de la UNLP Isabel López, indicó a este medio que “queda poca tierra porque se ha construido extendidamente. A medida que se instalan los barrios cerrados, countries y ese tipo de edificaciones, se ocupan cada vez más territorios y, al mismo tiempo, la densidad de ocupación disminuye. Poca gente vive en esos lugares”. “Se está desperdiciando mucho suelo y eso es un grave problema. Va a llegar un momento que todo va a estar edificado y vamos a tener que usar bote o salvavidas”, aseguró la especialista.
En dicho artículo, el periodista Lautaro Castro se pregunta: “¿Cómo administra la comuna el uso del suelo del Partido? ¿Existe un modelo espacial urbano-rural realmente equilibrado? ¿En qué zonas se desarrollan emprendimientos inmobiliarios y bajo qué condiciones? ¿Vale todo cuando de edificar se trata?”.
Los interrogantes resultan más que atinados en un contexto de crisis habitacional en el que La Plata posee la ocupación de tierras más grande de Latinoamérica en Los Hornos y vivencia un reciente caso de ocupación de terrenos en Barrio Aeropuerto. A ese marco se suma la compleja situación que atraviesan las familias y los estudiantes que hoy afrontan el pago de un alquiler en la capital provincial.
El alto costo de vida y el encono del sector inmobiliario hacia Ley de Alquileres parece haber generado un cuello de botella en nuestra ciudad, situación que no es ajena a otros centros urbanos como Rosario o Córdoba (históricos lugares con afluencia de estudiantes de distintas partes del país).
En relación a ello, en un documento publicado por la organización Inquilinos Agrupados y la Federación de Inquilinos tras cumplirse un año de la Ley de Aquileres, se señala: “En estas décadas la Argentina experimentó un fuerte proceso de inquilinización, en momentos en que la construcción -pública y privada- alcanzó niveles históricos. Cada vez más personas acceden a la vivienda a través del alquiler, aun cuando la construcción especulativa -desanclada de la demanda habitacional- multiplicó los inmuebles inútiles, vacíos o deshabitados, se naturalizó la dolarización de la vivienda y el precio del alquiler incide como nunca en los ingresos de lxs inquilinxs”.
El titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, interroga en una artículo de opinión publicado en El DiarioAR: “¿Por qué el Estado regula el precio de la salud y la educación privada, la nafta, los medicamentos, los alimentos, las tarifas públicas, las exportaciones, las telecomunicaciones pero no hace lo mismo con la tierra, las propiedades y el alquiler?
Desplazamiento hacia la periferia y hacinamiento
Consultado por este medio, Germán Schierff, presidente de la Asociación Platense de Inquilinos indica que son cada vez más las familias que se desplazan hacia la periferia de la ciudad por los altos valores de los alquileres, mientras que para los estudiantes se torna casi una odisea conseguir un departamento a un precio razonable en las zonas cercanas a las facultades y no sólo se han visto obligados a desplazarse sino también a “hacinarse” en departamentos compartidos.
Con él dialogamos acerca del panorama actual que enfrenta la ciudad respecto a los alquileres en un momento de incipiente post pandemia y con el regreso de los estudiantes universitarios a La Plata debido a la presencialidad.
“Lo que se está viendo son aumentos bastante importantes y una oferta reducida a cierto tipo de inmuebles. La oferta está centrada mucho en departamentos pequeños en edificios. Departamentos de un ambiente o menos. Los que buscan de dos ambientes o más no están encontrando ofertas. Y si las encuentran es a precios muy altos, estamos hablando a partir de 35.000 o 40.000 pesos. Eso está haciendo que muchas personas empiezan a buscar por fuera del casco urbano, hacia la periferia, especialmente las familias”, relata Schierff en el comienzo de la charla.
¿Cuál es la situación particular de los estudiantes? ¿Se están viendo obligados a desplazarse hacia lugares más alejados de las principales facultades?
“Según lo que hemos charlado con representantes estudiantiles del tema, en general decidir alquilar para los estudiantes en la ciudad es muy difícil, muchos no están pudiendo venir a la ciudad, no pueden continuar con sus carreras por las dificultades en el acceso. Y una vez que acceden, más que abrirse a otros lugares buscan otro tipo de estrategia, como por ejemplo compartir alquileres entre varios, hacinarse por así decirlo. Y lo que vemos mucho es que, al inicio, muchos estudiantes deciden optar por entrar en pensiones o alquilar habitaciones en casas de familias ya que no saben si van a continuar o no en la carrera. Alejarse para los que tienen más estabilidad o más tiempo en la ciudad sí suele ser una estrategia y nosotros estamos viendo mucha demanda de los alquileres en las zonas más periféricas”.
Por estos días hubo una reunión en el ámbito de la Secretaria de Comercio Interior entre representantes de los inquilinos y del sector inmobiliario. ¿Ustedes han tenido la posibilidad de dialogar con representantes de la Cámara Inmobiliaria a nivel provincial o local?
“No, nosotros no estamos participando de esa mesa. En general, más allá de que todos hacemos más o menos el mismo diagnóstico, no tenemos las mismas condiciones. Lo que estamos viendo es que el sector inmobiliario busca derogar la Ley de Alquileres y busca desregularizar cada vez más el sistema de alquileres, planteando que esa es una solución y nosotros vamos por pedir al Estado mayores controles porque creemos que los problemas no son de la Ley en sí sino porque no se ha cumplido y eso es por falta de intervención del Estado. Lo que buscamos es que el Estado se posicione de una vez por todas sobre la cuestión y empiece a desarrollar políticas más claras para los inquilinos”.
Desde el sector inmobiliario se indica que hoy un propietario decide no poner en alquiler su propiedad por el alto costo de impuestos, por el valor de la inscripción en AFIP y cuestionan de la Ley la extensión del contrato a 3 años y el modo de ajuste de los valores
“Según la AFIP este año se habían registrado 50.000 contratos en todo el país, es una cifra mínima. Eso quiere decir que hay un nivel de evasión inmenso. Es raro que se diga que hay una presión impositiva. Y, por otro lado, un tema que estamos dispuestos a debatir es el tema del índice de ajuste, pero para nosotros ahí el problema está centrado en la alta inflación que no baja del 50% interanual. Por esos números inflacionarios los índices se complejizan, pero no estamos dispuestos a plantear la derogación del índice, no pensamos que el mercado tienda a la baja o que la liberación del precio vaya a generar mejores precios para los inquilinos”.
¿La falta de ofertas la vinculás a una intencionalidad política en relación a la Ley por parte del sector inmobiliario o hay condicionantes económicos para que se reduzca la oferta?
“Por un lado, desde que salió la Ley claramente hubo un proceso desde el sector inmobiliario de incentivar y estimular a que los propietarios sacaran viviendas de alquiler, hubo una intencionalidad fuerte para traccionar a los propietarios ahí. Y por otro lado, es claro que, pasado un año y pico de la Ley, hay récord de viviendas en venta y el mercado no se está moviendo mucho. Tener una propiedad vacía durante todo un año significa que hay muchas personas que no viven del alquiler, que tienen una capacidad de recursos como para tener la vivienda ociosa un año o más. Entonces lo que ahí también está funcionando de manera estructural y que hace retroceder la oferta es la concentración de la vivienda. Por eso se está hablando del impuesto a la vivienda ociosa”.
¿El impuesto a la vivienda ociosa puede contribuir a resolver la problemática? Teniendo en cuenta la reacción del sector inmobiliario contra la Ley de Alquileres, y su poder de lobby, ¿crees que se puede concretar un impuesto de este tipo?
“Es posible en la medida de que haya una disposición de cumplimiento, articulada con las provincias y los municipios, sino ya sabemos que el nivel de evasión es grande porque son mercados que se han movido históricamente en negro, ya la AFIP demostró que hay poco registro, todo se paga en efectivo. Para avanzar en este tipo de impuestos se requiere que los gobiernos provinciales y municipales sepan quiénes son los propietarios y cómo están usando sus propiedades. Para eso se requieren políticas bien articuladas sino va a pasar lo que pasa con la ley, que se vuelve letra muerta”.
¿Tenés alguna expectativa de lo que pueda surgir en la mesa de discusión que se inició en la Secretaría de Comercio Interior?
“Claramente en este gobierno de las problemática de los inquilinos nadie se hace cargo. El Ministerio de la Vivienda mucho no hizo, luego escuchas a la vocera presidencial decir que la Ley fracasó, y ahora el tema recaló en el Secretario de Comercio Interior. Esperemos que esa mesa de sus frutos, lo que no compartimos es que esa mesa sea para modificar la Ley, lo que hay que discutir allí es la problemática del alquiler, que no es sólo una cuestión de la Ley”.
Periodista - Papá primerizo y asador de departamento.
Walter Amori nació en Villa Ramallo, en 1983, pero ya lleva más años transcurridos en La Plata que en su ciudad natal. Se recibió de Licenciado en Comunicación Social en la UNLP, lugar donde además fue docente de Opinión Pública. En la capital bonaerense trabajó en prensa institucional y desarrolló tareas periodísticas en medios privados y públicos. Desde 2018 forma parte de Pulso Noticias. Anda en eso de ver de qué se trata la vida después de empalmar paternidad primeriza y dos años de pandemia. Tiene una parrilla en el balcón con poco uso.
